המדריך למכירת דירה

החלטתם למכור את דירה או סתם מתלבטים?  הגעתם למקום הנכון.
מכירת דירה הוא אירוע בעל משמעויות כלכליות גדולות שלעיתים גם מלווה בקשר רגשי, לכן חשוב לקחת את אירוע ברצינות ולהיערך אליו נכון.

שלב הראשון: קביעת מחיר המכירה המבוקש.
מחיר גבוה מידי ימנע מרוכשים פוטנציאלים מתאימים להגיע לראות את הנכס שלכם, ועלול לגרום ל"שריפת" הנכס בשוק במידה והנכס יהיה מפורסם במשך תקופה ארוכה לעומת זאת במחיר נמוך מידי יגרור אחריו הפסד כספי.

בעידן הדיגיטאלי יש כלים רבים שיכולים לסייע לכם לקבוע את מחיר המכירה המבוקש. ברשות המיסים ניתן למצוא מידע על עסקאות שהתבצעו בפועל באזור בו ממוקם הנכס שלכם עם ציון שטח (בד"כ ע"פ הרישום בטאבו), מספר חדרים, קומה ושנת בניה, בנוסף ניתן לבדוק באתרים השונים בכמה מוצעים למכירה נכסים דומים.
אם נשווה את מחירי הנכסים בעסקאות בנכסים דומים שהתבצעו ומול המחירים של נכסים דומים המוצעים למכירה.

איך קובעים מה הוא נכס דומה?
באזורים בהם קיימים הרבה עסקאות בפרויקטים דומים שנבנו בעשור האחרון כמו השכונות החדשות יחסית בפתח תקווה, בת ים, חולון או צפון ת"א, ההשוואה בין העסקאות פשוטה.
או רוב הדירות דומות, הרישום במנהל או בטאבו, דירה סטנדרטית מקבלת מרפסת סטנדרטית של 12 מ"ר, חניה ולעיתים גם מחסן, מאחר שמדובר בפרויקטים חדשים סביר להניח כי הדירות בנויות בדיוק על פי ההיתר.
כאורה זה פשוט, אבל במקרים רבים, בעיקר כשמדובר בנכסים בני 20 שנה או יותר, בנתונים המפורסמים ברשות המיסים, מידע חשוב לגבי האם יש חניה צמודה ומה סוג הבעלות חסר או שאינו נכון. בנוסף חסרים נתונים חשובים נוספים שמשפיעים על מחיר הנכסים: כגון שטח מרפסת/גינה, חניה צמודה, מצב הדירה, מי השכנים, האם קיים היתר בניה, האם יש זכויות בניה והסבירות לממש אותן,  האם יש חריגות בניה ועוד.
הסתמכות על נתונים לגבי נכסים המוצעים למכירה גם היא בעייתית, מאחר שלעיתים הנתונים המפורסמים אינם מדויקים, וב99.9% מהמקרים המחיר המבוקש לנכס נמוך מהמחיר בו הוא נמכר, ובמקרה של תמחור גבוה תתכן בהמשך ירידת מחיר.

באזורים כמו יפו, שכונת שפירא או נווה צדק, או שבהם רוב המוחלט של הנכסים הם נכסים בני למעלה מ-20 שנה או יותר כמו בדרום  ובמרכז ת"א והרישום בטאבו אינו תמיד מדוייק. כמו שכונת שפירא, נווה צדק, בדרום ובמרכז ת"א  ניתן להבין שהסתמכות רק על הנתונים הנ"ל בקביעת המחיר המבוקש יכולה לגגרור תמחר נכון בהסתמך על הנתונים ברשות המיסים ולוחות הנדל"ן, חיוני לאסוף את הנתונים החסרים. מלשקלל במידע  ללהכיר כל היטב את הנכסים שנמכרו המופיעים ברשות המיסים ואת הנכסים המוצעים למכירה.
אנחנו בנדל"ן הים התיכון, מכירים את רוב הנכסים הנ"ל, מאחר שבחלקם טיפלנו ומכרנו בעצמנו, חלקם דרך שיתופי פעולה עם מתווכים אחרים ולגבי הנכסים הנותרים במידת הצורך אנו יודעים לאתר את היתרי הבניה ולזהות את הדירות שנמכרו כולל השטחים החסרים.

שלב השני: בדיקת המסמכים
איסוף ובדיקת המסמכים הנדרשים לעסקה: כגון נסח טאבו, מסמכי בית משותף אישור זכויות (במקרה שהנכס רשום בחברה משכנת), חוזה חכירה (במקרה שהזכויות הן של חכירה) והיתר בניה.
לעיתים קורה שטח הנכס כפי שרשום במסמכים הרשמיים אינו זהה לשטח הנכס בפועל. במקרים כאלה יש לבדוק את הסיבות לכך ובמידת הצורך (במידה ומדובר בתוספת בניה לא חוקית) רצוי לעדכן את המחיר המבוקש בהתאם.
יש שמשאירים את הבדיקות הללו לעורכי הדין, לרגע שאחרי שמסוכמת עסקה. ואז אם יש פערים בין המסמכים הרשמיים למה שהוצג לעיתים העסקה נופלת או שמסוכם מחיר חדש.
אנחנו בנדל"ן הים התיכון, מבצעים את הבדיקות הללו עוד לפני שיוצאים לדרך, וכך חוסכים זמן יקר, מפח נפש.

שלב שלישי: הכנת הנכס למכירה
כלל ידוע הוא ככל שהנכס שלכם יראה טוב יותר ונעים יותר כך הוא יהיה אטרקטיבי יותר בעיני רוכשים פוטנציאלים ולהיפך.
לפני שמוציאים את הנכס למכירה, חשוב לתקן את הליקויים בדירה, כגון רטיבות, קיר מתקלף או נזילה שגורמת לריח לא נעים. לעיתים קרובות רכישת נכס מונעת מרגש, ודירה מוזנחת תקבל פחות הצעות.
חשוב מאוד גם למשל לנקות את האבנית שהצטברה במסננים של הברזים, יש רוכשים שיבדקו את עוצמת זרימת המים ואם המסננים שלכם סתומים, הם עלולים להסיק שנדרשת החלפה של כל מערכת האינסטלציה.
בנדל"ן הים התיכון, מסייעים לכם להכין את הנכס למכירה, נסב את תשומת לבכם מה חשוב לתקן, ובמידת הצורך נפנה אליכם אנשי מקצוע.

שלב רביעי: פרסום הדירה
פרסום נכון של הדירה יביא פניות של קונים פוטנציאלים מתאימים וככל שתהיינה יותר פניות  הסיכוי לעסקה במחיר האופטימאלי גבוה יותר.
לתמונות הנכס יש חשיבות גדולה ככל שהתמונות תהיינה טובות ומקצועיות יותר כך הסיכוי שיהיו יותר מתעניינים. כמו כן יש חשיבות רבה גם לסגנון המודעה ודיוק בפרטים, על מנת שהפניות תהיינה מדויקות ויחסכו זמן וטרחה מיותרים.
במידה ואתם מעוניינים בחשיפה מירבית  חשוב לפרסם באתרים המובילים ורשתות החברתיות וגם כאן יש משמעות לפרסום מקודם, ובולט יותר משלל הנכסים המוצעים למכירה.
אנחנו בנדל"ן הים התיכון, מצלמים את הנכס בצורה המקצועית ביותר, ועורכים את התמונות לפני פרסומם, מסגננים המודעה בצורה שיווקית בהתאמה לקהל היעד ומפרסמים את הנכס באתר שלנו, באתרי הנדל"ן המובילים, ברשתות החברתיות, בניוזלטר המקצועי שלנו היוצא מידי שבוע ומגיע לאלפי מנויים.
וגם אם תבקשו לצאת למכירה תוך כדי חשיפה מינימאלית, כחברת התיווך מהוותיקות ביפו,  יש לנו את מאגר הלקוחות הגדול ביותר וניסיון מוכח גם במכירת נכסים OFF THE MARKET.

 שלב חמישי: מענה לפניות והצגת הנכס
כשהנכס מפורסם ומקודם בצורה אטרקטיבית במחיר הנכון, בערוצי הפרסום המובילים מגיעות הפניות. בין הפונים יהיו מתעניינים רציניים ופחות רציניים, מתווכים אחרים וסתם סקרנים וגם פניות לא קשורות של טלמקרטינג מכל מיני חברות שאוספות מספרי טלפונים מהאתרים השונים.
בנדל"ן הים התיכון, אנחנו עונים לכל פניה באופן מקצועי, מסננים את הפניות הפחות רלוונטיות, ומביאים אליכם את הפונים הרציניים.
אצלנו כל פניה בקשר לנכס מנותרת. וגם אם הסוכנ.ת המטפל אינו זמין, תמיד יהיה מענה במשרד.

שלב שישי: קבלת הצעות ומו"מ

בשורות טובות, הגיעו קונים רציניים שמעוניינים בנכס והעבירו הצעה, הדרך היחידה שלכם להשפיע על גובה ההצעה היא באמצעות הנחישות שתפגינו, לגבי הנכונות להתפשר. אבל אם תהיו נחושים מידי, יתכן שהקונים יוותרו מראש, ואם תראו גמישות יתרה יתכן שההצעה תהיה נמוכה מידי מכדי להבשיל לעסקה.
מה עושים?
כלל ידוע בניהול מו"מ הוא, ככל שמכירים טוב יותר את הצד השני הסיכוי למו"מ מוצלח טוב יותר, אבל ניהול מו"מ זה מקצוע שנרכש בדרך הקשה – ניסיון.
בנדל"ן הים התיכון, אנחנו מוכרים מידי שנה עשרות דירות ומשכירים דירות במספר דומה. כל חברי וחברות הצוות שלנו ניסיון מוצלח בליווי מו"מ וסגירת עסקאות וכשצריך נעזרים במנכ"ל החברה שפעיל בשוק הנדל"ן למעלה מ-25 שנה.

נדל”ן הים התיכון – אתם בידיים טובות.